訳あり物件でも売れる？種類別の売却方法と注意点【2026年版】

「この物件、売れるんだろうか」——再建築不可・事故物件・共有持分・長期間の空き家など、いわゆる「訳あり物件」を抱えるオーナーが抱える悩みです。

一般的な不動産会社に訳あり物件の売却を相談しても「難しいですね」と断られたり、査定すら断られたりした経験がある方も少なくないはずです。しかし、訳あり物件だからといって、必ずしも売れないわけではありません。

この記事では、訳あり物件の種類別の特徴・売却の難しさの理由・具体的な売却方法・専門買取サービスの活用法を2026年版で徹底解説します。「諦めていた」という方こそ、最後まで読んでください。

訳あり物件とは？主な種類と特徴

「訳あり物件」とは、一般的な不動産と比べて売却・活用が難しい事情を抱えた物件の総称です。その種類は多岐にわたります。

① 再建築不可物件

現行の建築基準法に基づく接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接すること）を満たしていないため、建物を取り壊した後に新しい建物を建てられない物件です。

旧市街地・路地裏に多く見られ、全国に相当数存在するとされています。建て直しができないため銀行の住宅ローン審査が通りにくく、一般市場での売却が難しい物件の代表格です。

② 事故物件（心理的瑕疵物件）

自殺・他殺・孤独死・火災など、居住者が死亡した事案が発生した物件です。法律上は「心理的瑕疵のある物件」として、売却・賃貸時に告知義務が生じます。

国土交通省のガイドライン（2021年10月策定）では、自然死・日常生活での事故死は原則として告知不要とされていますが、自殺・他殺・特殊清掃が必要な孤独死は告知義務の対象です。※詳細は国土交通省の公式ガイドラインをご確認ください。

③ 共有持分の不動産

相続などで複数の人が共有名義になっている不動産です。共有者全員の同意がないと売却・リフォーム・賃貸に出すことができず、意見の不一致・連絡が取れない共有者の存在などで身動きが取れなくなるケースがあります。

自分の持分だけを売却することは法律上可能ですが、一般市場での売却は難しく、専門の買取業者に頼るケースが多いのが現状です。

④ 借地権のある物件

土地は地主が所有し、建物だけを所有している物件です。土地の所有権がないため、売却には地主の承諾が必要で、承諾料（名義書換料）が発生するケースがあります。売却価格も所有権付き物件と比べて低くなりがちです。

借地権の種類（旧借地権・普通借地権・定期借地権）によって売却の難易度や価格が異なります。

⑤ 長期間の空き家

数年以上誰も住んでいない空き家は、建物の老朽化・近隣への悪影響・固定資産税の問題などを抱えがちです。

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、管理が不十分な「特定空家」への指導・勧告・代執行が可能になりました。さらに2023年12月13日の法改正施行により、特定空家になるおそれがある「管理不全空家」という区分が新設されました。管理不全空家に指定され自治体から勧告を受けると、住宅用地の固定資産税特例（最大1/6）が外れ、土地の固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

⑥ その他の訳あり物件

• 土壌汚染・地盤沈下のある土地
• 境界が未確定の土地
• 抵当権・差押えが付いた物件
• 隣地との越境問題がある物件
• 建物が未登記の物件
• 市街化調整区域内の物件（原則として建物の新築・増改築が制限される）

訳あり物件が売れにくい3つの理由

理由① 住宅ローンが組みにくい

再建築不可物件・借地権物件・事故物件は、金融機関の住宅ローン審査が通りにくいのが現実です。ローンが組めないということは、現金購入できる買い手に限定されるため、買い手の絶対数が大幅に減ります。

理由② 一般の不動産会社が敬遠しがち

訳あり物件は調査・交渉・法律知識が必要で、通常の物件より手間がかかります。成約まで時間がかかることも多く、一般の不動産仲介会社では積極的に取り扱わないケースがあります。「うちでは難しい」と断られた経験がある方も多いはずです。

理由③ 買い手が物件の価値を判断しにくい

訳あり物件は、一般の買い手にとってリスクの見極めが難しい物件です。「何かあるのでは」という心理的な敬遠感が働くため、一般市場では売れにくくなります。

訳あり物件の売却方法【一般仲介vs買取】

訳あり物件の場合、「高く売りたいが売れない」より「早く・確実に売りたい」というニーズが多いのが実態です。一般仲介で売れない物件は、専門買取業者への相談が現実的な選択肢になります。

種類別の売却ポイントと注意事項

再建築不可物件の売却ポイント

再建築不可物件は「隣地の買い取り・借り受け」によって接道義務をクリアできる可能性があります。隣地オーナーと交渉して一部土地を取得・賃借することで再建築可能になるケースもあるため、売却前に確認する価値があります。

ただし交渉がまとまらない場合は、再建築不可物件を専門に扱う買取業者への相談が最短ルートです。リノベーションして再販・賃貸活用を得意とする業者が多く、一般市場より高値で買い取ってもらえるケースがあります。

事故物件の売却ポイント

事故物件の売却で最も重要なのは「告知義務の範囲を正確に理解すること」です。告知すべき事項を隠して売却すると、後から損害賠償・契約解除のリスクが生じます。

国土交通省のガイドラインでは、事故発生から概ね3年が経過した賃貸物件は告知不要とされていますが、売買の場合は期間の定めがなく、買い手から問われた場合は誠実に回答する義務があります。売却前に弁護士・司法書士への相談を検討しましょう。

共有持分の売却ポイント

共有持分の売却には2つのルートがあります。

• 全員で売却する：共有者全員の合意が必要。最も高値がつきやすいが合意形成が難しい
• 自分の持分だけを売却する：他の共有者の同意不要で売却可能。ただし買い手は限られ、価格は低くなりがち

共有者間でもめている場合は、「共有物分割請求訴訟」を通じて裁判所に分割・売却を求める方法もあります。ただし時間・費用がかかるため、まずは専門買取業者への相談でスムーズな解決を目指す方が現実的です。

空き家の売却ポイント

空き家の売却では「早期対応」が鍵です。放置すればするほど建物の劣化が進み、解体費用が必要になるなどコストが増大します。2023年12月13日に改正空家対策推進特措法が施行され、「管理不全空家」（特定空家になるおそれがある空き家）も固定資産税6倍の対象となりました。管理が難しい空き家は早期に売却・活用を検討することが重要です。

「古家付き土地」として売り出す・更地にして売り出す・買取業者に売却するという3つの選択肢を、解体費用・売却価格・税負担を含めたトータルで比較して判断しましょう。

売却前に必ず確認すべき告知義務

訳あり物件を売却する際、告知義務の範囲を正確に把握しておくことは売主の重要な責務です。告知義務違反は売却後に損害賠償請求・契約解除のリスクを生じさせます。

訳あり物件の売却価格の目安

訳あり物件の売却価格は通常物件と比べてどの程度になるのか、目安を把握しておきましょう。

訳あり物件専門の買取サービスを活用する

専門買取業者に依頼するメリット

• ✅ 再建築不可・事故物件・共有持分など、一般業者が断る物件も対応
• ✅ 買取からリノベーション・再販まで一貫して対応できる
• ✅ 仲介手数料が不要（直接買取のため）
• ✅ 早期売却が可能（売れない状態を長引かせない）
• ✅ 内覧対応・交渉の手間が少ない
• ✅ 告知義務・法的リスクについてのアドバイスが受けられる

訳あり不動産の買取なら「ワケガイ」

共有持分・借地権・再建築不可・事故物件・長期間の空き家など、さまざまな「訳あり」不動産の買取に対応しているのが「ワケガイ」です。買取からリノベーション・再販まで一貫してサポートしており、「どこに相談しても断られた」という物件でも、まず問い合わせてみる価値があります。

訳あり物件を売却する際の手順

よくある質問

Q. 訳あり物件の売却は何から始めればいいですか？

A. まず①物件の訳あり理由（再建築不可・事故・共有など）を整理し、②複数の専門買取業者に査定を依頼して比較することが出発点です。告知義務の範囲が不明な場合は、査定と並行して宅地建物取引士または弁護士に相談することをおすすめします。

Q. 訳あり物件は売れますか？

A. 訳あり物件でも売却は可能です。一般仲介では難しい場合でも、訳あり物件専門の買取業者であれば対応できるケースが多くあります。再建築不可・事故物件・共有持分・空き家など、まず専門業者に相談してみることをおすすめします。

Q. 訳あり物件の売却価格はどのくらい下がりますか？

A. 物件の種類・状況・立地によって異なりますが、通常物件の50〜90%程度が目安とされています。複数の業者に査定を依頼して比較することが重要です。

Q. 事故物件は必ず告知しないといけませんか？

A. 国土交通省のガイドライン（2021年）では、自殺・他殺・特殊清掃が必要な孤独死は告知義務あり、自然死・日常的な事故死は原則告知不要とされています。判断に迷う場合は必ず弁護士・宅地建物取引士に相談してください。

Q. 共有持分だけ売ることはできますか？

A. はい、他の共有者の同意なしに自分の持分だけを売ることは法律上可能です。ただし価格は低くなりがちです。専門の買取業者への相談が現実的な選択肢です。

Q. 再建築不可物件は本当に売れませんか？

A. 売れます。再建築不可物件を専門に扱う買取業者は、リノベーションして再販・賃貸活用を得意としており、一般市場より有利な条件で買い取ってもらえるケースがあります。諦める前にまず相談してみることをおすすめします。

訳あり物件を売却する前に知っておくべき税金・費用

売却時にかかる主な費用

譲渡所得税の計算と特別控除

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税が発生します。計算式は以下の通りです。

居住用財産（マイホーム）を売却する場合、3,000万円の特別控除が適用できる可能性があります。また所有期間が10年超の場合は軽減税率の特例もあります。訳あり物件の売却前に税理士への相談を検討しましょう。

訳あり物件を「保有し続けるリスク」も知っておく

「売れないから持ち続ける」という選択にもリスクがあります。売却を先延ばしにすることで生じるコスト・リスクを把握しておくことが重要です。

保有し続けることで発生するコスト・リスク

• 固定資産税・都市計画税の継続負担：空き家でも毎年発生します。2023年12月施行の改正空家法により「管理不全空家」に指定され勧告を受けると、住宅用地の固定資産税特例が外れ、土地の固定資産税が最大6倍になる可能性があります
• 建物の劣化・修繕費用の増大：放置すればするほど老朽化が進み、解体が必要になった場合の費用が増大します
• 近隣への悪影響・行政指導のリスク：草木の繁茂・不法投棄・倒壊リスクで近隣トラブルや行政指導の対象になる可能性があります
• 相続時の問題の先送り：今解決しておかないと、相続で子どもたちに同じ問題を引き継がせることになります
• 市場価値のさらなる低下：建物の老朽化が進むほど売却価格は下がります

「早く動く」ことが最大の節約になる

訳あり物件の売却は、悩んでいる間にも固定資産税・管理費・建物の劣化が積み重なっています。「今より安くなることはあっても、高くなることはほとんどない」のが訳あり物件の現実です。

早期に専門業者に相談することが、最終的なコストを最小化する最善の選択になる場合がほとんどです。

訳あり物件の売却に関する相談窓口

相談すべき専門家と内容

まず「査定だけ」でも動く価値がある

「査定を依頼したら売らないといけないのでは」と思っている方も多いですが、査定は義務ではありません。査定依頼は「この物件がいくらで売れるか」を知るための情報収集であり、売却を強制されることはありません。

「どうせ安い査定しか出ない」と思っていても、実際に査定してみると想定より高い値がつくことも少なくありません。まず動いてみることが、解決への第一歩です。

訳あり物件の売却でよくある失敗パターン

失敗① 1社にしか相談しなかった

訳あり物件の査定額・買取条件は業者によって大きく異なります。1社だけに相談して「この価格しか出ない」と思い込むと、他の業者なら高く買い取ってもらえたケースを見逃すことになります。最低でも2〜3社に査定を依頼して比較することが重要です。

失敗② 告知義務を怠って後からトラブルになった

告知すべき事項を隠して売却した場合、後から買い手に発覚すると損害賠償請求・契約解除のリスクがあります。告知義務を適切に果たした上で売却する方が、長期的に見て正解です。

失敗③ 一般仲介に出し続けて時間と費用をロスした

訳あり物件を一般仲介に出してもなかなか成約しないケースが多いのが現実です。「もう少し待てば売れるかも」と思いながら数年が経過し、その間に固定資産税・管理費・建物の劣化が積み重なるという失敗パターンがあります。早い段階で買取業者への切り替えを検討することが重要です。

失敗④ 相続で揉めて売却タイミングを逃した

訳あり物件を相続した場合、共有者間で意見が合わず売却のタイミングを逃すケースがあります。生前に売却・整理しておくことで相続時のトラブルを防ぐことができます。

訳あり物件の査定を依頼する際のチェックポイント

種類別・対応業者の選び方

複数の訳あり種別に対応している業者であれば、一か所で相談が完結しやすくなります。まずは問い合わせをして、担当者の対応・説明の丁寧さを確認することも大切です。

訳あり物件に関する法律・制度の基礎知識

訳あり物件の売却を進める上で、最低限知っておくべき法律・制度があります。難しく考える必要はありませんが、基本的な知識を持っておくことでトラブルを防げます。

建築基準法の接道義務（再建築不可物件に関係）

建築基準法第43条により、建物を建てるためには幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。この要件を満たさない土地は、既存建物を取り壊した後に新築することができません。これが「再建築不可物件」の法的根拠です。

ただし建築基準法第43条の「但し書き許可」（43条但し書き）を取得することで、例外的に建築確認を受けられる場合があります。担当行政庁への事前相談が必要ですが、再建築不可の解消につながる可能性があります。

心理的瑕疵の告知に関するガイドライン

国土交通省は2021年10月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。主なポイントは以下の通りです。

• 自殺・他殺・特殊清掃が必要な死亡は告知義務あり（売買では発生からの年数に関係なく）
• 自然死・日常的な事故死は原則告知不要
• 賃貸の場合、事故発生からおおむね3年が経過した後は告知不要
• 買い手・借り手から問われた場合は誠実に回答する義務あり

このガイドラインは法律ではなく行政指針ですが、宅地建物取引業者が従うべき基準として広く参照されています。

空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）

2015年に施行された空家法では、管理が不十分で周辺に悪影響を与える「特定空家」への指導・勧告・命令・代執行が可能になりました。2023年12月13日の法改正施行では「管理不全空家」という区分が新設され、特定空家・管理不全空家の両方が固定資産税の住宅用地特例（最大1/6）の対象外となりました。その結果、土地の固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

管理不全空家とは「放置すれば特定空家になるおそれがある空き家」で、自治体から指導・勧告を受けて改善されない場合に特例が外れます。空き家を所有している方は早急な対応が必要です。

共有物分割請求（共有不動産に関係）

民法252条の2以下の規定により、共有物の分割を求める裁判（共有物分割請求訴訟）を起こすことができます。裁判所は物理的分割・競売・共有者の一人への帰属などの方法で分割を命じることができます。

ただし訴訟は時間・費用・精神的負担が大きいため、まず専門買取業者への相談で共有者全員での売却・持分買取という形での解決を目指す方が現実的です。

訳あり物件の売却を「急ぎたい」場合の対応策

相続・資金繰り・転居など、早急に売却しなければならない事情がある場合の対応策をまとめます。

最短で売却するための3つのアクション

① 最初から買取業者に絞って相談する

一般仲介は「売れるまで待つ」スタイルです。早急に売却したい場合は、最初から買取業者への相談に絞ることで売却期間を大幅に短縮できます。買取業者であれば早ければ数週間〜1か月程度で決済まで完了することもあります。

② 複数業者に同時並行で査定依頼する

1社ずつ順番に相談していると時間がかかります。複数の業者に同時に査定を依頼して、条件・対応速度を比較することで売却決断までの時間を短縮できます。

③ 書類を事前に準備しておく

登記簿謄本・固定資産税納税通知書・建物図面・境界確認書など、売却に必要な書類を事前に取り寄せておくことで、契約後の手続きをスムーズに進めることができます。

訳あり物件を「活用」するという選択肢

売却だけが訳あり物件の解決策ではありません。状況によっては「活用」という選択肢も有効です。

賃貸に出す

事故物件・再建築不可物件でも、賃貸として活用することは可能です。家賃を相場より低めに設定することで入居者が見つかるケースがあります。賃料収入を得ながら売却のタイミングを待つという戦略も有効です。ただし管理の手間・修繕費用・空室リスクを考慮した上で判断しましょう。

民泊・シェアハウスとして活用する

古民家・一戸建ての空き家を民泊・シェアハウスとして活用するケースが増えています。特に観光地・都市部では需要があります。ただし住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出・消防設備の整備など、法的要件を満たす必要があります。

リノベーションして価値を上げてから売却する

状態の悪い空き家や内装が古い物件は、リノベーションによって売却価格を上げられる可能性があります。ただしリノベーション費用と価格上昇幅のバランスを事前にシミュレーションすることが重要です。専門買取業者の中にはリノベーション後の価格で買い取るプランを提示してくれるところもあります。

自治体の空き家バンクに登録する

多くの自治体が「空き家バンク」制度を設けており、売却・賃貸を希望する空き家を登録することができます。移住希望者・リノベーション目的の購入者など、一般市場とは異なる買い手層にアプローチできます。登録・利用は無料の自治体がほとんどです。

訳あり物件の売却で押さえておくべきポイントをまとめます。

• ✅ 再建築不可・事故物件・共有持分・空き家など訳あり物件でも売却は可能
• ✅ 一般仲介で断られても専門買取業者なら対応できるケースが多い
• ✅ 告知義務の範囲を正確に把握して適切に開示する
• ✅ 複数業者への査定依頼で価格・条件を比較する
• ✅ 空き家は早期対応で劣化・税負担リスクを防ぐ
• ✅ 判断に迷う法的事項は弁護士・宅地建物取引士に相談する

「どうせ売れない」と諦める前に、訳あり物件の専門業者に相談してみてください。状況が変わることは十分あります。